Résidence de tourisme classée : comment requalifier des lots en parties communes ?

En résidence de tourisme, certains locaux à usage collectif sont indispensables au classement (salon, réception…) et à la commercialisation (buanderie, piscine…).

La loi ALUR protège ces locaux lorsque l’établissement est en copropriété. Pour les résidences construites à partir du 1er juillet 2014, les locaux à usage collectif composés d'équipements et de services communs « ne peuvent faire l'objet d'un lot distinct vendu à un copropriétaire et font l'objet d'une propriété indivise du syndicat des copropriétaires. »

Pour les copropriétés construites avant le 1er juillet 2014, la loi prévoit deux autres mesures de protection lorsqu’un local à usage collectif appartient à un propriétaire.

Lorsque le propriétaire n’entretient pas ce lot, « entraînant un déclassement » ou l'impossibilité de commercialiser la résidence « en offrant l'intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux autres copropriétaires », l’assemblée générale peut saisir le juge afin qu’il prononce un état de carence ou constate l’abandon.

Dans ce cas, le juge peut confier temporairement la responsabilité de l’entretien du lot au syndicat des copropriétaires. Le propriétaire du lot reste redevable des dépenses effectuées par le syndicat pour cet entretien.

Quand l’abandon est constaté judiciairement, le local à usage collectif peut « devenir la propriété indivise du syndicat des copropriétaires, après le paiement d'une juste et préalable indemnité déterminée par le juge et versée au précédent propriétaire. »

Comment utiliser cette disposition en pratique ?

La troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation donne des éléments de réponse dans un arrêt rendu le 9 mai 2019.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a dans un premier temps agi en requalification des parties privatives en parties communes. Dans un second temps, le constat de l’abandon des lots et l’attribution de leur propriété au syndicat sont demandés au juge.

La demande de requalification est rejetée : afin de définir comme parties communes les lots litigieux, le syndicat s’est appuyé sur la notice descriptive de vente en la faisant prévaloir sur le règlement de copropriété qui qualifiait bien ces locaux à usage collectif de lots privatifs.

L’attribution de la propriété des lots au syndicat est également rejetée au motif que « le syndicat ne proposait pas le paiement de l’indemnité ni ne formait de demande visant à en voir fixer le montant. »

En creux, la Cour de Cassation indique ici la bonne manière d’utiliser l’article 58 de la loi ALUR pour requalifier ce type de lots en parties communes.

Cabinet VINDICIS – syndic de copropriété, administrateur de biens

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